第一资本股票首批四只生意不动产REITs上市奥莱财富备受追捧，底层财富运营成后市枢纽

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　　记者|包晶晶裁剪|许绍航

　　6月18日，公募REITs（不动产投资相信基金）市集迎来病笃节点——首批四只生意不动产REITs郑重在往复所挂牌往复，公募REITs底层财富类别从基础智力拓展至生意不动产鸿沟。

　　上市首日，四只居品开盘一谈高涨，随后走势出现分化。

　　步调收盘，国泰海通砂之船生意REIT（508602）报6.144元，涨幅11.08%；中金唯品会生意REIT（508603）报3.888元，涨幅1.04%；中信建投首农生意REIT（508601）报3.056元，涨幅1.43%；汇添富上海地产生意REIT（508600）报4.093元，涨幅0.02%。不同行态底层财富进展分化赫然——社区生意与两只奥莱（即奥特莱斯，Outlets，品牌直销购物中心）类财富均有所高涨，写字楼财富涨幅较低，盘中一度破发。

　　这次上市的四只生意不动产REITs“网下+公众募资”总共总和达203.32亿元。计策配售名单中出现了国新资管、中国保障投资基金等机构身影，四只居品网下灵验认购倍数从38.6倍到103.8倍不等，均获多倍粉饰。

　　第一太平戴维斯估值及专科照应人业绩广州负责东谈主、董事周志鹏以书面神气对《逐日经济新闻》记者（下称“每经记者”）示意：“中长久机构确立会握续向社区生意、头部奥特莱斯歪斜，二者将成为生意REITs确立的核心压舱石财富。”

　　回归发售阶段，四只居品均展现出较强的市集敕令力，均在公众发售首日提前闭幕召募并运行比例配售，网下认购倍数从38.6倍到103.8倍不等。

　　从底层财富看，奥莱财富在一级和二级市集均更受追捧，二级市集上，步调当天收盘，涨幅最高的居品——国泰海通砂之船生意REIT底层财富为奥特莱斯购物中心。

　　此外，国泰海通砂之船生意REIT（底层财富为奥莱）网下认购倍数103.8倍，为四只居品中最高；中信建投首农生意REIT（底层财富为社区生意）网下认购倍数80.2倍；中金唯品会生意REIT（底层财富为奥莱）网下认购倍数68倍；汇添富上海地产生意REIT（底层财富为写字楼）网下认购倍数38.6倍。

　　其中，国泰海通砂之船生意REIT认购价钱5.531元/份，召募基金份额总和10亿份，召募资金总和约55.31亿元，开盘首日涨幅和成交量大幅跳动；中金唯品会生意REIT获准召募基金份额总和20亿份，系目下国内刊行范畴最大的奥特莱斯REITs；汇添富上海地产生意REIT发售价钱4.092元/份，最终召募10亿份，开盘后短时辰内微涨，随后跌破刊行价，但在收盘时翻红。

　　每经记者小心到，据《公募REITs周报（5月18日—5月22日）》，按发售公告袒露的刊行价策画，上海地产、首农、砂之船、唯品会为原始权力东谈主的4单生意不动产REITs，按招募书展望可供分配金额策画的2026年度展望分拨率分袂为4.47%、5.65%、4.96%、4.40%，这一估值是否已充分反应了不同城市、不同行态生意地产的潜在风险与增长预期？

　　“举座来看，一级市集仅在板块维度完成了风险溢价分层，但单名目层面的互异化价值尚未实现精细化订价。”周志鹏分析，“不同底层财富自然存在周期属性互异。本次生意REITs底层涵盖写字楼、空洞购物中心等强周期业态，现款流高度依赖运营贬责水平，波动幅度权贵高于农贸市集、社区便民商超这类刚需奢靡财富，因此市集通过举高分拨率给以风险赔偿，板块间的收益率价差具备合理底层逻辑。同期，闻喜策略订价已初步体现城市能级梯度，一线核心片区财富分拨率更低、估值更克制，远郊及三、四线城市财富附加更高风险溢价。”

　　“业态大类的系统性风险已在一级订价中体现，但单个项看法天禀优劣、长久成长后劲未能充分分化，更精熟的估值订价互异，将在上市后由二级市集博弈完成。”周志鹏补充说。

　　这次上市的四只REITs底层财富粉饰奥特莱斯空洞体、社区生意与核心城市甲级写字楼。其中国泰海通砂之船生意REIT底层财富为砂之船（西安）奥特莱斯名目，2025年销售额近28亿元，2023年—2025年平均出租率均在98%以上；中金唯品会生意REIT底层财富为郑州杉杉奥特莱斯与哈尔滨杉杉奥特莱斯；汇添富上海地产生意REIT底层财富为上海黄浦区鼎保大厦与鼎博大厦，步调招募发挥书袒露期，鼎保大厦出租率督察100%，鼎博大厦出租率高达99.33%；中信建投首农生意REIT底层财富聚焦北京区域优质生意物业，粉饰常住东谈主口刚需奢靡。

　　关于不同行态底层财富的安全边缘，周志鹏合计，第一梯队为锻练社区生意，是系数生意REITs中最接近纯固收属性的品类。依托支配常住住户刚性奢靡需求，田户散布、租期平衡，长久空置率督察低位，受宏不雅奢靡周期冲击极小，分成完满细则性最高，但成长天花板有限。

　　第二梯队是头部奥特莱斯，尽管收益进展一定进度依赖运营团队招商才调，但锻练标杆名目出租率、房钱韧性权贵更强；一线核心商圈标杆购物中心是第三梯队，核心肠段稀缺性隆起，品牌迭代、业态升级具备升值空间，但3至5年一轮的大范畴调改带来握续成本开支压力，现款流波动幅度高于社区生意与头部奥莱。

　　而安全边缘最弱、里面分化最极致的是写字楼财富。

　　“绝大大齐非核心区域写字楼仍面对新增供应豪阔、企业租出需求消弱、空置率走高的问题，分成波动风险在全品类中最高。”周志鹏判断，中长久机构确立会握续向社区生意、头部奥特莱斯歪斜。

　　针对写字楼业态的远景，周志鹏合计：“当供需干系建立、信息袒露充分、订价体系锻练三方面造成协力后，优质核心写字楼完全有可能得到与奢靡类REITs接近的估值水情切市集认同度。”

大盛策略

　　这次四只生意REITs的投资者结构呈现出昭着的机构化特征——机构握有份额超九成，险资与国资占比拟高。

　　据上市往复公告书，步调2026年6月9日，汇添富上海地产生意REIT机构投资者握有份额占比97.05%，国泰海通砂之船生意REIT机构投资者握有场内份额占场内总份额的99.70%，中金唯品会生意REIT步调2026年6月10日机构投资者握有份额占比99.77%，中信建投首农生意REIT机构投资者握有场内基金份额占比99.03%。

　　以中信建投首农生意REIT为例，说明公告，前十大握有东谈主中，北京食粮集团有限职守公司和北京市西郊农场有限公司分袂握有2亿份和1.4亿份（占比20%和14%），是第一和第二大握有东谈主。国新资管握有2554万份，位列第五大握有东谈主，前十握有东谈主还有中信证券、深圳市高新投集团有限公司等，此外中国保障投资基金也出目下国泰海通砂之船生意REIT的前十大握有东谈主名单中。

　　周志鹏向记者分析，生意REITs正在从“市集订价逻辑”转向“欠债确立逻辑”驱动的订价体系。外资主导生意地产投资阶段，实质上是权力升值念念维，核心收益开头为房钱握续高涨、物业革新升值、成本化率下行带来的财富价差；而现时险资、国资主导的内资确立体系，核心诉求是欠债久期匹配、稳固全齐分成、步调净值波动。

　　“这种资金结构将带来两大长久市集影响：板块估值核心将长久督察寂静，短期难以泡沫化；另一方面，二级市集流动性举座偏弱、走势寂静，险资、国资均以长久底仓确立为主，锁仓比例高、往复换手意愿低，上风是行情回撤幅度小、抗波动才调强，短板是浮泛往复型增量资金，难出现握续性放量行情，举座呈现类债券的低波动特征。” 周志鹏判断。